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開啟黃金十年:物業服務上市企業大盤點——盈利能力篇

發表時間:2021-04-28 11:28

截止2021年4月14日,在所有的44家物業服務上市企業中(其中港股40家,A股4家),共有42家發布2020年度業績報告(其中鑫苑服務發布的業績報告未經審計),2家A股上市企業(南都物業和特發服務)尚未發布業績報告。我們對這些企業披露的信息進行研究,得到一系列成果,將于近期陸續發布。本文是這一系列研究成果中的第三篇。


2020年,物業服務上市企業在有選擇、有質量地擴大管理版圖,同時以市場需求為導向,加大數字化服務及智慧建設方面的投入力度,延長基礎物業服務鏈條,探索多元化業務,市場開始進行利潤兌現,企業盈利能力整體發展向好。


1、凈利潤大漲近七成,整體經營數據亮眼


2020年,港股上市的40家物業服務企業營業收入合計達1222億元,首次突破千億大關,同比增長39.8%,營業收入均值30.6億元,較上年增加8.7億元;毛利潤353.9億元,同比增長53.2%,凈利潤184.9億元,同比大漲67.6%。

從企業角度看,營業收入破百億的物業服務上市企業達到4家,分別為碧桂園服務、恒大物業、綠城服務和雅生活服務,其中碧桂園服務營業收入獨占鰲頭,占據T0P10企業總營業收入的20%,比排名第二的保利物業高出約51億元;世茂服務成為營業收入增長最快的港股物業服務企業,2020年營收暴增101.9%。

2020年大部分物業服務企業實現了毛利潤和凈利潤的穩健增長,這主要得益于年內企業整體管理規模的提升及多元增值業務的相繼開展,其中以碧桂園服務和恒大物業為代表的頭部物業服務企業所獲得的利潤較為亮眼。


2020年港股物業服務上市企業毛利率均值和凈利率均值分別為28.6%和15.3%,較2019分別提升了約2.2和2.8個百分點,企業盈利能力持續穩健提升。

2020年港股物業服務上市企業凈利潤增長迅速,其中和泓服務增長最快,達到294.4%,此外恒大物業、時代鄰里、榮萬家、融創服務、華潤萬象生活、銀城生活服務6家企業的凈利潤增長率也突破100%。

此外,2020年物業服務企業在資本市場迎來了首個高光時刻,資本持續看好物業板塊,經考察港股物業服務上市企業凈利率和市盈率之間的關系,可以明確盈利能力強的企業,或者能夠讓市場相信其未來具有較強盈利能力的企業在資本市場普遍受到了青睞,過去的一年,物業板塊在資本市場表現出色,絕大部分港股上市物業服務企業的盈利能力在資本市場得到了價值兌現。

2、基礎物業收入與多種經營收入齊頭并進


從收入構成看,多數港股物業服務上市企業收入主體仍然是基礎物業服務,2020年40家港股上市企業基礎物業服務收入均值約20.44億元,同比增長42.1%。與此同時,隨著多種經營日益成為物業服務企業拓展利潤空間的新賽道,多種經營收入持續增長,2020年港股上市物業服務企業多種經營收入均值11.89億元,同比增長50.1%。

2020年,在港上市的40家物業服務企業多種經營收入占比均值約為40.8%,較2019上升約2.6個百分點,部分企業多種經營收入占比增速較快,其中興業物聯、建業新生活表現突出,多種經營收入占比同比分別提升了49和44個百分點。此外,2020年多種經營收入占比超過50%的上市企業已達9家,分別為興業物聯、建業新生活、祈福生活服務、第一服務控股、新城悅服務、正榮服務、佳兆業美好、榮萬家、宋都服務。物業服務企業開展的多種經營擁有更高的盈利能力,后期將對企業利潤增長貢獻愈發顯著。

3、智慧科技賦能物業服務上市企業降本增效


隨著移動互聯網技術等新興技術的興起,物業服務企業積極引入智能科技設備,實現基礎服務自動化,提升管理效率及服務質量,效抑制剛性成本上升,企業凈利潤提升明顯,其中代表企業如華潤萬象生活每平米凈利潤從2019年的3.55元增長到2020年的6.91元,增幅94.6%;恒大物業每平方米凈利潤從2019年的3.91元提升到2020年的8.82元,增幅高達125.6%。




2020年港股物業服務上市企業營業成本率均值為70.26%,較2019年降低約1.3個百分點,其中祈福生活服務營業成本率最低,僅為56.35%。

此外,由于人力成本一直是物業服務企業的支出重頭,這在一定程度上影響了物業服務企業的盈利能力增長,隨著物業服務企業在智慧科技應用層面的投入加大,越來越多的物業服務場景將可能實現機器取代人工,例如碧桂園服務積極和海康建立合作實驗室,嘗試在智能安防上面共同研究;在保潔服務上,碧桂園服務聯合博智林推出掃地機器人,這些都將成為企業降低成本,提高盈利能力的重要突破口。


綜上所述,2020年物業服務上市企業取得了傲人的成績,隨著房地產行業步入存量時代,物業服務企業將在市場中扮演愈發重要的角色,雖然當前大部分物業服務上市企業尋求盈利增長的基礎依然是擴大管理規模,但是我們相信,只有主動延長服務鏈條,在多種經營市場藍海中搶先布局,未來企業的盈利能力才會得到超額兌現。


文章來源于中指物業研究微信公眾號




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